2011년 양도소득세

2011년도 부동산 관련 세제 등

◈. 양도소득세

구 분		내 용							시행시기
1세대 1주택자	2년이상 보유	과 세 기 준				세율	누진공제		09.01.01이후
		12,000,000 이하				6
		12,000,000~46,000,000이하				15	108만원
		46,000,000~88,000,000이하				24	522만원
		88,000,000 초과				35	1,490만원
	1년~2년 미만					40
	1년 미만					50
	고가주택기준완화	6억원에서 9억원으로 조정							08.10.07이후
	비과세요건	3년보유(서울,과천,5대신도시 2년거주)
	장기보유특별공제	연8%씩공제 최고 80%한도로 공제							09.01.01이후
기 타 부동산	장기보유특별공제	3년보유 10%, 4년 이상보유 12%부터 매년 3%씩 추가 공제하며 10년 이상 30% 한도로 공제
다주택자	양도세 한시적 감면	2008.12.31 이전 취득주택을 2009.01.01~ 2012.12.31까지 양도 할 경우 2·3주택, 비업무용부동산 일반세율(6~35%) 투기지역 3주택 일반세율에 10%가산세적용 단 1~2년 이내 단기보유 부동산 제외							장기보유 특별공제 제외
		2009.01.01~2012.12.31 중 취득주택을 양도할 경우 일반세율 적용							장기보유 특별공제 적용
	일시적2주택 비과세처분기간연장	1년에서 2년으로 연장							2008.11.28부터
	실수요 목적의 지방 2주택자 비과세	근무, 취학(고등학생이상), 요양 등으로 지방 주택을 취득해 2주택이 된 경우에 적용 단 지방주택을 먼저 양도하는 경우 일반세율적용							취득시 기준시가 3억 이하 2008.11.28부터
	지방2주택 중과세 제외대상 확대	중과세대상주택에서 제외되는 대상을 지방광역시 · 도 까지 확대함							3억원이하 주택 2010년까지
지방미분양주택(수도권제외) 2010.2.11~2011.4.30 취득 5년 이내 양도할 경우		분양가인하	양도세감면	취·등록세감면				5년경과 후 발생양도 소득은 기본세율적용 장기보유특별공제 최대30% 까지 적용
		10%이하	60%	2.0%	면 적 85㎡초과
		10%~20%	80%	1.5%
		20%초과	100%	1.0%

 

 

◈. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부신고 요령

· 양도세 예정신고 세액공제 완전폐지(소득세법 부칙 16) - 2011년부터 양도세 예정신고 세액공제(10%)폐지 양도세 예정신고 의무화(미 이행시 가산세 부과) 신고불성시가산세 20%, 납부불성실가산세 일 3/10,000(연 10.95%)

o. 구 비 서 류 · 취득 · 양도 매매계약서 및 중개수수료 영수증 사본 각 1부 · 취득세 영수증(분실시 취득세 납부확인서) 사본 각 1부 · 등기이전 비용(법무사 영수증) 사본 1부 · 국민주택 매입 채권 할인 영수증 사본 1부 · 기타 지불한 영수증 사본 1부씩 첨부

 

◈. 양도세 중과 판단 주택보유 기준

구 분	수 도 권	광 역 시	그 외 지역
	읍 · 면지역은 그 외 지역으로 해석
중과에서 제외 되는 주택의수	2채	2채	주택 수에 상관없음
중과에서 제외 되는 주택의 기준시가	기준시가 1억 이하	기준시가 3억 이하	기준시가 3억 이하
다른 주택의 중과세 판단시 주택 수에 포함여부	주택 수에 포함	주택 수에 불 포함	주택 수에 불 포함
다른 주택의 비과세 판단시 주택 수에 포함여부	주택 수에 포함	주택 수에 포함	주택 수에 포함

 

  ◈. 보유주택수별 양도세

구 분		2008년이전	2009.1.1~3.18	2009.3.18~2012.12.31	2013.1.1이후
2주택	세 율	50%	기본세율	기본세율	50%
	장기보유	불가능	불가능	불가능	불가능
3주택	세 율	60%	45%	기본세율 (투기지역 10% 가산세)	60%
	장기보유	불가능	불가능	불가능	불가능

 

 

◈. 중과배제주택

-. 공통사항

① 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도 하는 주택

② 조세특례제한법에 의한 양도소득세 감면대상주택

③ 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기사원용 주택)

④ 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것

⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택

⑥ 저당권실행이나 채권을 변제받기위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택

⑦ 5년이상 가정보육시설로 사용하고 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된지 6개월이 안된 주택

⑧ 소형주택

	구 분		1세대3주택이상 중과세	1세대2주택이상중과세
	아 파 트	전용면적	60㎡ 이하	면적 규모에 불구하고 양도 당시 기준시가 1억원 이하
		기준시가	4,000만원 이하
	다세대․연립	전용면적	60㎡ 이하
		기준시각	4,000만원 이하
	단 독 (다가구포함)	대지면적	120㎡ 이하
		주택면적	60㎡ 이하
		기준시가	4,000만원 이하
	적 용 제 외		․ 도정법상 정비구역지정 내 주택 ․ 오피스텔	․ 도정법상 정비구역지정 내 주택

 

 

◈. 고가주택 양도소득세 계산요령 →1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 실지양도가액 중 9억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익만을 과세

1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도차익	＝	전체 주택의 실가 양도차익	×	실지양도가액―9억원
				실지양도가액

· 10년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 80%의 장기보유특별공제율 적용

◈. 신축주택 양도소득세 계산요령 → 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면세액 계산 감면해당 요건은 조세특례제한법 제99조 및 조세특례제한법 제99의 3조에서 별도로 정함

① 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우 : 100% 감면

② 취득일로부터 5년경과 후 양도하는 경우 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감

-. 5년간 발생한 양도소득금액

양도소득 금 액	×	(취득일부터 5년이 되는 날 기준시가)-(취득당시 기준시가)
		(양도당시 기준시가)-(취득당시 기준시가)

※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다.

 

◈. 양도 소득세 등에서 인정하는 세대분리요건

실질적으로 부모와 분리세대를 구성한 다음 아래 어느 하나에 행당하는 경우

➀ 결혼한 경우,

➁ 30세 이상인 경우

➂ 소득세법 제4조에 의한 소득(종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득)d로서 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계를 유지 할 수 있는 경우로서 국민기초생활 보장법에 의한 최저생계비수준의 소득이 있는 경우 다만 미성년자는 제외 (가족의사망, 미성년자의 결혼, 재정경제부령이 정하는 사유로서 부득이 하게 1세대를 구성하는 경우 제외)

➃ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

 

◈. 취득세 내역(거래 부동산별)

구 분		합 계	취 득 세		농어촌특별세		지 방 교육세	비 고
			취득	등록	취득세 과세분	취·등록세 감면분
법 정 세 율		4.6%	2.0	2.0	0.2	없음	0.4
적용세율 (주택)	전용면적 85㎡이하	2.2%	1.0	1.0	비과세	비과세	0.2	9억 이하 1인 1주택
	전용면적 85㎡초과	2.7%	1.0	1.0	0.1	0.4	0.2

(9억 이하 1인 1 주택 취득세 50% 한시 감면 2011년 12월 31일까지 연장)

◉ 취득일로부터 60일이내 취득세 납부하여야 하나 취득세액의 50%선납시 소유권이전 가능함.

 

◈. 매입임대주택 세재제원 확대

구분	세대수(채)		사업기간(년)		면적(㎡)		취득가격(억원)		매입지역
	현행	변경	현행	변경	현행	변경	현행	변경	현행	변경
서울	5	3	10	5	85이하	149 이하	3	6	양도세-동일시·군 종부세-동일시·도	수도권 내
경기·인천	3		7		85이하		6
지방	1	1	7		149이하		3	3	제한 없음

 

· 매입임대란 임대사업자 등록하고 민간주택을 매입해 임대하는 경우

 

 

◈. 증여추정 배제 기준(국세청 훈령 제1344호)

구 분		취 득 재 산		비 고
		주 택	기타자산
세대주인 경우	30세 이상인자	2억원	5천만원	기준금액 이내라도 객관적으로 증여사실이 입증되면 증여세가 관세 됨
	40세 이상인자	4억원	1억원
세대주가 아닌 경우	30세 이상인자	1억원	5천만원
	40세 이상인자	2억원	1억원
30세 미만인자		5천만원	3천만원

 

 

◈. 종부세 (세대별 합산에서 인별 합산으로 변경됨)

구 분	내 용		시행시기
과세기준	6억 이하	0.50%	인별 6억원 단독명의는 9억원으로 상향 (1세대1주택기초공제3억 포함) 2009년분부터 적용
	6억 ~ 12억 이하	0.75%
	12억 ~ 50억 이하	1.00%
	50억 ~ 90억 이하	1.50%
	94억 초과	2.00%
비수도권 비 과 세	2009.01.01~2011.12.31까지 비수도권 소재 1주택에 대한 종부세 비과세		2009.01.01 ~2011.12.31
고 령 자 감 면	만 60세 이상 65세 미만	10%	장기보유와 중복적용
	만 65세 이상 70세 미만	20%
	만 70세 이상	30%
장기보유 감 면	5년이상	20%	1가구1주택 단독명의자만 해당
	10년이상	40%