[스크랩] 건물시가표준액 산출방법

 

[자료 2] 건물시가 표준액 산출방법 - 2006년 1월 2일 시행 행정자치부 부동산과세시가표준액표 건 물 시 가 표 준 액 산 출 방 법 1. 건물시가 표준액 산출체계 가. 산출체계도                                 적  용  지   수                     신           경                 축           과                 건     구   조   지   수     용   도   지   수     위   치   지   수   년       가         물               수       감         기 × × × × 별 × ○○㎡ × 산 = 시가표준액     준               잔       특         가               가       례         액               율                 (A)   (B)   (C)   (D)   (E)               나. 산출요령 1) 건물에 대한 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 나목의 규정에 의하여 산정 ·고시하는 건물신축가격기준액(2006. 1. 2. 현재 1㎡당 기준가격 470,000원)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수별잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다. 다만, 시장·군수는 기준가격의 상향 2% 범위 내에서 가감하여 기준가액을 달리 정할 수 있다. ※ 건물과세시가표준액을 계산하기 전에 반드시 해당 시·군에 신축건물기준가액이 얼마인지 확인후 계산하여야 한다. 2) 산출한 ㎡당 금액(A×B×∼E)에서 1,000원 미만 숫자는 절사한다.   다만, 1㎡당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다. 3) 내용년수가 경과된 건물은 최종년도의 잔가율을 적용한다. 4) 가감산특례에 해당하는 건물에 대하여는 산출가액(A×B×∼㎡)에 일정률을 가감한 가액을 시가표준액으로 한다. 2. 적용지수 가. 구조지수 구 조 번 호 구        조         별 지수 1 철골(철골철근)콘크리트조, 통나무조 120 2 철근콘크리트조, 철골조, 석조, PC조, 목구조, 라멘조, 스틸하우스조 100 3 연와조, 보강콘크리트조, 황토조 90 4 시멘트벽돌조 80 5 목조 70 6 시멘트블럭조, 60 7  경량철골조, 조립식판넬조 50 8 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 40 9 철파이프조 20 ▣ 용어의 정의 1) 철골콘크리트조 철골의 기둥·병·바닥 등 각 부분에 콘크리트를 부어 넣거나 철근콘크리트조로 피복한 건물을 말한다. 2) 통나무조 원목에 인위적인 힘을 가하여 형태를 변화(원형 또는 다각형)시킨 후 이를 세우거나 쌓아 기둥과 외벽 전체면적의 1/2이상을 차지하도록 축조한 건물을 말한다. 다만, 목구조 및 목조를 제외한다. 3) 스틸하우스조 아연도금강 골조를 조립하여 패널 형태로 건축된 구조를 말한다. 4) 철근콘크리트조 철근콘크리트를 사용하여 건축을 하거나 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용하는 구조를 말하며, 기중과 보 등이 일체로 고정·접합된 철근 콘크리트 구조를 포함한다(RC, RS조). 5) 철골조 여러 가지 단면으로 된 철골과 강판을 조립하여 리벳으로 조이거나 용접을 한 구조를 말한다. 6) 석조 외벽을 석재로 축조한 건물을 말한다. 7) P.C조(Precast Concrete) P.C공법에 의하여 생산된 외벽 등의 부재를 공장에서 다량 생산하여 건축할 위치에 운반하여 조립한 구조를 말한다. 8) 목구조 목재를 구조로 하여 합판, 합성수지, 타일, 석고보드 등을 사용하여 신공법으로 축조한 건물을 말한다. 다만, 통나무조와 목조를 제외한다. 9) 라멘조 기둥과 보 등이 일체로 고정·접합된 철근콘크리트 구조의 건축물을 말한다. 10) 연와조 3면 이상이 연와 또는 이와 유사한 벽돌로 축조된 구조를 말한다. 다만, 시멘트벽돌조와 시멘트블럭조에 외벽 전체면적 1/2 이상의 돌붙임·타일붙임·인조석붙임·대리석붙임·붉은타일형벽돌붙임등을 한 것은 모두 연와조로 본다. 11) 보강콘크리트조(보강블럭조 포함) 블록의 빈부분에 철근을 넣고 모르타르 또는 콘크리트로 채워 블록조의 결함을 보완한 것과 시멘트벽돌조의 결함을 보완하기 위하여 벽체 또는 기둥부에 철근을 넣어 축조한 구조를 말한다. 12) 황토조 외벽 전체면적의 1/2 이상을 황토벽돌로 축조하거나 황토를 붙인 건물을 말하되, 기둥과 보등은 목재·철재·철근콘크리트 등으로 건축한 건물을 말한다. 다만, 흙벽돌조와 토담조를 제외한다. 13) 조립식패널조 비교적 살이 얇은 형강 사이에 단열재인 폴리스텐폼을 넣어 만든 조립식패널을 이용하여 건축된 건축물 및 이와 유사한 형태의 건축물의 구조를 말한다. 14) 시멘트벽돌조 외벽을 시멘트벽돌로 쌓은 후 화장벽돌이나 타일을 붙이거나 모르타르를 바른 것을 말하되 칸막이벽은 목조로 할 경우도 있으며 지붕·바닥 등은 목조 또는 철근콘크리트조로 하기도 한다. 15) 목 조 기둥과 들보 및 서까래 등이 목재로 된 건물을 말한다. 다만, 통나무조와 목구조를 제외한다. 16) 경량철골조 비교적 살이 얇은 형강(압연해서 만든 단면이 遁, 鑁, H, I, 원추형등의 일정한 모양을 이루고 있는 구조용 강철재)을 써서 꾸민 건축물의 구조를 말한다. 17) 시멘트블럭조 주체인 외벽의 재료가 시멘트블럭 또는 시멘트 콘크리트블럭 등으로 된 구조를 말하며 칸막이벽, 지붕, 바닥 등은 시멘트 벽돌조와 같이 할 수도 있다. 18) 석회 및 흙벽돌조 석회와 흙 혼합벽돌, 돌담, 토담 등 이와 유사한 구조로 축조된 구조를 말한다. ▣ 적용요령 1) 건물구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류한다. 2) 철골조, 스틸하우스조, 건물 벽면의 주된 구조가 조립식 패널조인 경우 지수 80을 적용한다. 3) 콘셋트건물, 판넬건물, 알미늄유리온실은 경량 철골조로 적용한다. 4) 컨테이너건물은 지수 40을 적용한다. 5) 위 구조지수의 적용이 불합리하다고 판단되는 건축물에 대해서는 시장·군수·구청장이  달리 정하여 적용할 수 있다. 나. 용도지수 용도번호 용 도 별 대 상 건 물 지수 1 주 거 시 설 숙 박 시 설 ㅇ단독주택, 공동주택, 기숙사 ㅇ여인숙 100 2 식품위생시설 숙 박 시 설 대규모점포시설 위 락 시 설 ㅇ식품위생법에 의한 유흥주점  ㅇ콘도미니엄, 호텔 ㅇ유통산업발전법시행령 제3조에 의한 할인점, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 시장, 그 밖의 대규모 점포 ㅇ투전기업소 및 카지노업소 135 3 사 무 실 의 식 시 설 위험물저장시설 근린생활시설 식품위생시설  체 육 시 설 유 원 시 설 공중위생시설 숙 박 시 설 의 료 시 설 문 화 시 설 방송통신시설 ㅇ각종 사무실용 건물 ㅇ예식장, 장례식장 ㅇ주유소시설, 가스충전소, 기타 위험물 저장시설 ㅇ약국, 사진관독서실, 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률에 의한 학원 및 과외교습소, 단일점포(일용품점포), 수퍼마켓 등 판매시설(백화점과 쇼핑센터 등 대규모소매점 제외), 게임제공업소, 산후조리원 ㅇ식품위생법에 의한 휴게음식점, 일반음식점, 단란주점 ㅇ 골프장, 스키장, 자동차경주장, 승마장, 종합체육시설업 ㅇ관광진흥법에 의한 각종 유원시설 업소 ㅇ일반목욕장, 이용소, 미용소, 세탁소 ㅇ여관, 관광진흥법에 의한 펜션 ㅇ병원, 의원, 한의원 ㅇ박물관, 미술과, 영화관, 극장, 관람장, 집회장, 전시장, 기원 ㅇ방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설 125 용도번호 용 도 별 대 상 건 물 지수 4 교육연구시설 종 교 시 설 체 육 시 설 의 료 시 설 시          장 ㅇ학교, 유치원, 직업훈련원, 실습장, 도서관, 연구소 ㅇ교회, 성당, 사찰, 불당, 기도원, 수도원 ㅇ체육시설의설치이용에관한법률에 의한 시설 중 용도번호 3에 속하지 아니하는 것, 사격장 ㅇ시술소, 조산원 ㅇ재래시장 117 5 생 산 시 설 운 수 시 설 차량관련시설 기         타 ㅇ공장, 창고(냉동창고 및 하역장 포함하되 주거용이나 사무실용 창고는 제외), 목공소 ㅇ공항·항만시설, 여객·화물터미널, 철도역사 ㅇ세차장, 폐차장, 주차시설(주택의 차고는 제외) ㅇ지하대피소(주택의 지하실은 제외), 무선기지국, 동·식물원, 수족관, 祠宇(재실, 정각 포함), 양수장, 양어장(축양장), 경주용미사 80 6 농어가주택 광 산 주 택 묘지관련시설 복 지 시 설 ㅇ전업농어가의 주거용 건물 ㅇ광산촌의 광산근로자 전용주택 ㅇ납골당, 화장장 ㅇ양로원, 고아원, 기타 이와 유사한 시설 60 7 농업생산시설 ㅇ축사, 가금사, 버섯재배사, 농막, 잠실, 건조장, 퇴비장, 전업농·어가 창고 40 ▣ 적용요령 1) 1구 또는 1동의 건축물이 2 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 제일 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다. 2) 전업농·어가란 농업·농촌기본법 제3조 제5호 규정에 의한 농촌지역에서 농업을 주업으로 하는 자가 상시 거주하는 단독주택 및 지방자치법 제3조 규정에 의한 편지역에서 농어촌발전특별조치법 제2조 규정에 의한 전업 어업인이 상시 거주하는 단독주택을 말한다. 3) 견본주택(모델하우스)에 대하여는 용도번호 3의 사무실로 보아 용도지수를 적용한다. 4) 위 용도지수 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장·군수·구청장이 따로 정하여 적용할 수 있다. 다. 지역지수 (단위 : 천원/㎡) 지역번호 건물부속토지가격(개별공시지가) 지 수 1 10이하 80 2 10초과 ∼  20이하 82 3 20초과 ∼  30이하 84 4 30초과 ∼  40이하 86 5 40초과 ∼  50이하 88 6 50초과 ∼  80이하 90 7 80초과 ∼ 100이하 92 8 100초과 ∼ 200이하 94 9 200초과 ∼ 400이하 96 10 400초과 ∼ 600이하 98 11 600초과 ∼ 800이하 100 12 800초과 ∼1,000이하 102 13 1,000초과 ∼1,200이하 104 14 1,200초과 ∼1,500이하 106 15 1,500초과 ∼2,000이하 108 16 2,000초과 ∼2,500이하 110 17 2,500초과 ∼3,000이하 112 18 3,000초과 ∼3,500이하 114 19 3,500초과 ∼4,000이하 116 20 4,000초과 ∼4,500이하 118 21 4,500초과 ∼5,000이하 120 22 5,000초과 ∼6,000이하 122 23 6,000초과 ∼7,000이하 124 24 7,000초과 ∼8,000이하 126 25 8,000초과 ∼9,000이하 128 26                          9,000초과 ∼10,000이하 130 27       10,000초과 ∼30,000이하 132 28 30,000초과 134 ▣ 적용요령      1) 과세대상물건의 부속토지에 대한 지역지수는 납세의무 성립일인 현재의 개별공시지가를 기준으로 적용한다. (예) 공시지가 130만원/㎡ 경우 : 지수 106 2) 여러 필지의 부속토지에 건물이 있는 경우에는 각 필지의 개별공시지가를 평균한 가격에 해당하는 지수를 지역지수로 한다. (예) 3필지의 토지에 건물이 있는 경우 「A필지(30㎡) : 700천원/㎡, B필지(50㎡) : 1,000천원/㎡, C필지(20㎡) : 650천원/㎡」  →(700천원×30㎡+1,000천원×50㎡+650천원×20㎡)÷100㎡=840천원/㎡   → 지역지수 : 102 3) 건물 부속토지의 개별토지가격이 조사 누락 등으로 결정되지 아니하거나 조사오류로 인하여 비현실적인 경우에는 인근유사대지의 개별토지가격을 참작하여 지역지수를 결정한다. 4) 수상가옥에 대하여는 지역지수를 적용하지 아니한다. 5) 주상복합건물 내 주택에 대해 해당 위치지수 적용이 불합리하다고 판단되는 경우(주택 호수가 20호 미만인 경우에 한한다)에는 인근지역 주거용 건물 부속토지에 준하는 지역지수를 적용할 수 있다. 6) 위 지역지수의 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장·군수·구청장이  최저 80, 최고 150의 범위 내에서 위치지수를 따로 정하여 적용할 수 있다. 3. 경과년수별 잔가율 건물구조 구       분 철골(철골철근)콘크리트조 통 나 무 조 철근콘크리트조 석       조 P·C조 목  구  조 라  멘  조 철  골  조 스틸하우스조 연  와  조 보강콘크리트조 황  토  조 시  멘  트 벽  돌  조 목        조 시멘트블럭조 경량철골조 조립식판넬조   석       회 흙 벽 돌 돌       담 토 담 조 철파이프조 내용연수 50 40 30 20 10 최종연도 잔 가 율 20% 20% 10% 10% 10% 매      년 상 각 률 0.016 0.02 0.03 0.045 0.09 경과연수별 잔   가   율 1-(0.016 × 경과년수) 1-(0.02 × 경과년수) 1-(0.03 × 경과년수) 1-(0.045 × 경과년수) 1-(0.09 × 경과년수) 경과년수 일람표 경과년수 서기 간지 경과년수 서기 간지 0 2006 병술 25 1981 신유 1 2005 을유 26 1980 경신 2 2004 갑신 27 1979 기미 3 2003 계미 28 1978 무오 4 2002 임오 29 1977 정사 5 2001 신사 30 1976 병진 6 2000 경진 31 1975 을묘 7 1999 기묘 32 1974 갑인 8 1998 무인 33 1973 계축 9 1997 정축 34 1972 임자 10 1996 병자 35 1971 신해 11 1995 을해 36 1970 경술 12 1994 갑술 37 1969 기유 13 1993 계유 38 1968 무신 14 1992 임신 39 1967 정미 15 1991 신미 40 1966 병오 16 1990 경오 41 1965 을사 17 1989 기사 42 1964 갑진 18 1988 무진 43 1963 계묘 19 1987 정묘 44 1962 임인 20 1986 병인 45 1961 신축 21 1985 을축 46 1960 경자 22 1984 갑자 47 1959 기해 23 1983 계해 48 1958 무술 24 1982 임술 49 1957 정유       50년 이상 1956 병신 4. 가감산특례 가. 가산대상 및 가산율 가산율 적용대상 건물기준 가산율 가산율 적용 제외부분 ① 특수설비가 설치되어 있는 건물   ° 자동승강기    (엘리베이터, 에스컬레이터, 오토워커, 단, 차량운반 전용승강기와 적재 하중 200㎏ 이하의 소형승강기는 제외)   ° 7,560Kcal이상의 에어컨    (중앙조절식에 한함)   ° 빌딩자동화 시설     - 빌딩관리요소 3가지    - 빌딩관리요소 4가지    - 빌딩관리요소 5가지 이상 15/100 15/100 15/100 20/100 25/100  ° 공동주택, 복합건물내주택,  생산설비를 설치한 공장용 건물, 주차전용건축물(주차장법 제2조 제5의2호 규정에 의한 건물, 이하 같다)   ② 고층건물  ※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산시 제외   ° 5층∼10층건물   ° 11층∼20층건물   ° 20층초과건물   10/100 15/100 20/100 ° 공동주택, 주차전용건물, 복합건물내 주택, 오피스텔     ③ 연면적 992㎡이상의 대형건물 10/100  ° 주택, 극장, 시장, 전시장, 관람장, 집회장, 옥내체육시설, 교육시설, 창고, 공장, 주차전용건축물, 축사 등  농업시설, 오피스텔 ④ 특수건물  ° 건물의 1개층 높이가 8m 이상이 되는 공장 등 특수건물. 단, 높이가 4m추가될 때마다 가산율 추가 적용(예:7.9m는 0, 8m는 10/100, 12m는 40/100가산)  ° 건물의 1개층 높이가 다른 층의 높이보다 2배 이상 되는 특수건물(해당 층 부분) 10/100      20/100 ° 동일건물내 복층 구조가 병존할 경우 당해 복층 부분      ⑤ 호화 내·외장재 사용건물  ° 미장석재로 벽면 등 1면 이상을 치장한 건물  ※ 외벽·내벽·바닥을 불문하고 1면 이상이면 가산하되  해당 층만 가산 10/100     ⑥ 연면적이 66㎡ 초과하는 1급 한옥 10/100    ※ 지하층 및 옥탑등은 층수계산시 제외 ⑦ 4층이하 건물   ° 1층 상가부분   ° 2층 상가부분 ⑧ 5층 이상 건물의 10층이하 건물   ° 1층 상가부분   ° 2층 상가부분   ° 3층 상가부분 ⑨ 11층이상 20층이하 건물   ° 1층 상가부분   ° 2층 상가부분   ° 3층 상가부분 ⑩ 20층초과 건물   ° 1층 상가부분   ° 2층 상가부분   ° 3층 상가부분 10/100 5/100 30/100 10/100 5/100  35/100 10/100 5/100  40/100 10/100 5/100     나. 감산대상 및 감산율 감산율 적용대상 건물기준 감산율 감산제외대상 「단독주택」 ① 1구의 연면적이 60㎡초과 85㎡이하 ② 1구의 연면적이 60㎡이하 5/100 10/100 ° 농어가 주택 ° 농어가 주택 ③ 주택의 차고 50/100 ° 복합건물의 차고 ④ 단독주택의 차고 25/100   ⑤ 특수구조 건물   ° 무벽 면적비율 1/4 초과 ∼ 2/4 미만   ° 무벽 면적비율 2/4 초과 ∼ 3/4 미만   ° 무벽 면적비율 3/4 이상 20/100 30/100 40/100   ※ 지하층 및 옥탑등은 층수계산시 제외 ⑥ 4층이하 건물   ° 지하2층이상 상가부분   ° 지하1층 상가부분 ⑦ 5층이상 건물   ° 지하2층이상 상가부분   ° 지하1층 상가부분 ⑧ 5층이상 10층이하 건물   ° 5층이상 상가부분 ⑨ 11층이상 20층이하 건물   ° 5층이상 상가부분 ⑩ 20층초과 건물   ° 5층이상 상가부분    10/100 5/100  20/100 10/100  5/100   3/100 2/100    ▣ 적용요령     1) 빌딩자동화시설이란 건물의 공조·전기·조명·방범·방재 등 빌딩관리요소의 3가지 이상을 중앙관제장치시스템에 의하여 자동제어하는 시설을 말한다. 다만, 사무자동화시설(OA)과 정보·통신시설(TC)은 빌딩자동화시설의 범위에서 제외하며, 빌딩관리요소가 중앙관제장치시스템에 의하여 자동제어 되지 아니하는 시설(예: 개별관리 또는 단순중앙관리 시스템)을 제외한다. 2) 고층건물② 가산과 연면적이 992㎡이상인 대형건물③ 가산이 중복되는 경우에는 연면적③에 따른 가산율은 적용하지 아니한다. 3) 연면적이 992㎡이상의 대형건물③ 가산과 특수건물④ 가산이 중복되는 경우에는 연면적③에 따른 가산율은 적용하지 아니한다. 4) 가산대상의⑥ 1급한옥이란 순수한 재래식 한옥 중 굴도리·납도리 등 쌍도리가 있는 고급한옥으로서 부연(附椽)이 달린 한옥을 말한다. 5) 가산대상⑦∼⑩을 적용할 상가부분이라 함은 본 기준의 용도지수상 용도번호 2, 3, 4에 해당하는 건물을 말한다. 다만, 문화시설, 교육연구시설, 종교시설은 제외한다. 6) 단독주택의 차고는 감산대상 ③,④을 합산하여 75%의 감산율을 적용한다. 7) 감산대상 ⑥∼⑩를 적용할 건물의 상가부분이라 함은 본 기준의 용도지수상 용도번호 3, 4에 해당하는 건물(부속 주차시설 포함)을 말한다. 8) 엘리베이터가 없는 5층이상 상가건물(용도번호 3, 4)의 경우 4층은 5/100, 5층이상은 10/100에 해당하는 감산율을 적용한다. 9) 위 가감산율의 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장·군수·구청장이 따로 정하여 적용할 수 있다.   ·차등감산율 = (시가가감산율 - 면적가감산율 -10%) ÷ 5 ＜조견표＞ 전년 대비 가산율 인상폭 10% 이하 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 60% 초과 차등 감산율 - 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 10% ※전년대비 가산율 인상폭 : 시가가감산율 - ′04년 면적가감산율   10) 위 가감산율의 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장·군수·구청장이 따로 정하여 적용할 수 있다. 11) 감산대상 ⑧, ⑨를 적용할 건물의 상가부분이라함은 본 기준의 용도지수상 용도번호 3, 4에 해당하는 건물을 말한다. 다. 부동산투기과열 등 특정지역의 공동주택 차등 가산율 대 상 건 물 가산율 비고 ① 국세청기준시가 3억원초과 4억원이하 공동주택 ② 국세청기준시가 4억원초과 5억원이하 공동주택 ③ 국세청기준시가 5억원초과 10억원이하 공동주택 ④ 국세청기준시가 10억원초과 20억원이하 공동주택 ⑤ 국세청기준시가 20억원초과 공동주택 4/100 8/100 15/100 22/100 30/100 ▣ 적용요령 1) 해당주택에 대해서는 전체 시가표준액(전용+공용)에 해당 가산율을 적용한다. ※ 전체 시가표준액 = 전용과 공용을 합한 총시가표준액 2) 정부의 『부동산안정대책』에 따라 보유과세 강화를 위한 과표현실화의 공동주택에 대한 투기적 수요의 억제를 위해 재산세 부담을 강화할 필요가 있는 지역에 대하여 적용한다.  (예)주택법에 의한 투기과열지구 등 3) 적용대상지역은 시장·군수·구청장이 시·도지사의 승인을 얻어 정한다. 4) 시장·군수·구청장은 위 가산율이 조세부담의 급등이나 인근지역과의 형평성 상실 등으로 불합리하다고 판단되는 경우에는 시·도지사의 승인을 받아 가산율을 달리 정하여 운영할 수 있다. 5. 증·개축(增·改築) 건물에 대한 시가표준액 산출요령     가. 증축건물(增築建物)    기초공사를 한 건물과 기초공사를 하지 않은 건물로 구분하고 해당 건물의 구조별 신축건물 시가표준액에 "별표1"의 비율을 곱하여 산출한 금액을 ㎡당 시가표준액으로 하며, 해당부분에 대하여는 증축년도를 신축년도로 본다. 나. 개축건물(改築建物)   1) "개축"이라 함은 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다.   2) 개축건물에 대한 시가표준액은 다음과 같이 적용한다.      가) 기존건축물의 전부 또는 일부를 멸실하고 다시 축조(이하 '멸실 개축이라 함)하는 경우 그 해당부분은 증측의 시가표준액 산출요령을 준용한다.      나) 가)이외 개축(이하 '멸실외 개축이라 함)의 경우 해당되는 건물의 구조별 신축건물시가표준액에 "별표 2"의 비율을 곱하여 산출한 금액을 ㎡당 시가표준액으로 한다.   3) 개축건물에 대한 건축년도는 다음과 같이 적용한다.      가) 멸실 개축에 해당되는 부분은 개축년도를 신축년도로 본다.      나) 멸실외 개축에 해당되는 부분은 기존건축물의 건축년도에 개축으로 인한 내용년수 증가분(개축시점의 경과년수의 25%, 소수점 이하 절사함)을 가산하여 계산한 년도를 신축년도로 본다.         ＜계산례＞ 1981년도에 신축한 건물을 2006년도에 개축한 경우                         1981 + {경과년수(25년)×0.25} = 1986년(신축년도) 다. 대수선 건물   1) "대수선"이라 함은 다음 경우 중 한 가지를 해체하여 수선 또는 변경하는 경우로서 증축 또는 개축에 해당되지 않은 것을 말한다.     ① 내력벽 면적의 30㎡이상 ② 기둥 3개 이상 ③ 보 3개 이상 ④ 지붕틀 3개 이상 ⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽 ⑥ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단 ⑦ 미관지구 안에서의 건축물 외부형태변경 ⑧ 다가구·다세대 주택의 가구 및 세대간 주요 구조부인 경계벽의 수선 또는 변경   2) 대수선 해당 건물에 대한 시가표준액은 나. 2) 나) 멸실외 개축건물의 시가표준액 산출요령을 준용하여 계산한다.   3) 대수선 해당 건물에 대한 건축년도는 기존 건축물의 건축년도에 대수선으로인한 내용연수 증가분(대수선시점의 경과년수의 20%, 소수점이하 절사함)을 가산하여 계산한 연도를 신축년도로 본다.      ＜계산례＞ 1981년도에 신축한 건물을 2006년도에 대수선한 경우                      1981 + {경과년수(25년)×0.20} = 1986년(신축년도) 라. 재축(再築)된 건물은 증측(增築)의 시가표준액표을 준용한다.    (별표 1) 증축건물에 대한 시가표준액표  구분 구조 번호 ㎡당 시가표준액산출비율(%) 비      고 기초공사를 한 건물 기초공사를 하지 않은 건물 1 100 80 °신축건물시가표준액에 해당지수를 곱하여 산출한다.  °㎡당 기준액에서 1,000원 미만은 버린다.       2 100 80 3 100 85 4 100 85 5 100 85 6 100 85 7 100 - 8 100 85 9 100 85 (별표 2) 멸실외 개축건물 등에 대한 시가표준액표 구분 구조 번호 ㎡당 시가표준액산출비율(%) 비 고 멸실외 개축 대 수 선 1 25 20 ㅇ신축건물시가표준액에 해당지수를 곱하여 산출한다. ㅇ㎡당 기준액에서 1,000원 미만은 버린다.         2 25 20 3 30 25 4 55 35 5 55 35 6 50 30 7 50 30 8 40 30 9 30 25 6. 건물시가표준액의 계산사례 계산사례 1 다음 건물의 시가표준액을 산출하라. ① ○○시에 있는 건물의 신축건물기준가액은 470,000원이다. ② 건물구조 : 철골조 ③ 용    도 : 단독주택 ④ 공시지가 : 1,700,000원 ⑤ 신축연도 : 2000년 2월 ⑥ 건물면적 : 230㎡ 해 설 ① 철골조는 구조지수가 100이므로 100%(1)를 산식에서 적용한다. ② 단독주택은 용도지수가 100이므로 100%(1)를 산식에서 적용한다. ③ 공시지가가 ㎡당 1,700,000원이므로 지역지수가 108이 되며 108%(1.08)를 산식에서 적용한다. ④ 2006년 현재 해당건물의 경과년수는 5년이므로 경과년수별 잔가율은 다음 산식과 같다.    1-0.03×5=0.85 ⑤ 상기 각 지수를 건물시가표준액의 산출체계도에 따라 도입하면 다음과 같다.    470,000×1×1×1.08×0.85=431,460 ※ 산출한 금액에서 1,000원 미만은 절사하므로 ㎡당 건물과세시가표준액은           431,000원이다. ⑥ 건물이 면적이 230㎡이므로 건물의 시가표준은 아래와 같다.    431,000×230㎡=99,130,000원  계산사례 2 ① 신축건물기준가액 : 470,000원 ② 건물구조 : 통나무조 ③ 용    도 : 휴게음식점 ④ 공시지가 : 1,300,000원 ⑤ 신축연도 : 2000년 3월 ⑥ 건물면적 : 300㎡ 해 설 ① 목구조는 구조지수가 120이므로 120%(1.2)를 산식에서 적용한다. ② 휴게음식점은 식품위생시설로 용도지수가 125이므로 125%(1.25)를 산식에서 적용한다. ③ 공시지가가 ㎡당 1,300,000원이므로 지역지수가 106에 해당되며 106%(1.06)를 산식에서 적용한다. ④ 2006년 현재 해당건물의 경과년수가 5년이므로 경과년수별 잔가율은 다음과 같다.    1-0.016×5=0.92 ⑤ 상기 각 지수를 건물시가표준액 산출체계도에 따라 도입하여 계산하면 다음과 같다.    470,000×1.2×1.25×1.06×0.92=687.516원    ※ 산출한 금액에서 1,000원 미만은 버리므로 ㎡당 건물과세시가표준액은 687,000원이 된다. ⑥ 건물이 면적이 300㎡이므로 건물과세시가표준은 다음과 같다.    687,000×300㎡=206,100,000원

출처 : 전국 공인중개사 & 수험생 협의회

글쓴이 : 솔향 원글보기

메모 : 건물시가표준액