[스크랩] 부동산 투자와 자본환원율

부동산 투자와 자본환원율

우리의 옛말에 사돈이 땅을 사면 배가 아프다고 하였다. 사돈이 자기보다 더 많은 땅을 소유한다는 것에 대한 속앓이 일 수도 있다. 더욱이 그 땅이 행정수도이전, 택지개발 등으로 많은 돈을 보상받아 대박이 터졌다면 얼마나 배가 더 아플까. 그러나 그 이후 땅이 오염되고 오염된 땅을 정화하는 비용이 땅값보다 높거나, 가격 하락으로 막대한 손실을 입었다고 하면 왜 배가 금방 나아지는 것일까.

매입과 매도의 정확한 타이밍 파악 필요
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우리 국민은 어느 나라 사람들보다도 부동산에 대하여 너무 민감하고 애환도 많다. 민감한 만큼 부동산 투자에는 현명하지 못한 듯도 하다. 물론 묻지마 투자가 대박으로 되는 현실은 찾기 어렵다. 과거 일본의 부동산거품 시에는 국민의 80% 이상 대다수가 부동산에 묻지마 투자를 선호하였다.

그런 투자의식의 거품이 붕괴된 현시점에서 부동산의 묻지마 투자는 찾아 볼 수도 없다. 부동산 투자로 성공하려면 매입과 매도의 정확한 타이밍 파악을 하여야 한다. 그러기 위해서는 수익율을 이해하고 검토해야 한다. 부동산 투자에 합리성이 있는 수익율을 투자대상 부동산에 따라 설정할 수 있는 투자센스를 기르는 것이 성공의 지름길이지 않을까 한다.

부동산투자에 대한 수익율 산정 방법은 그 종류와 내용이 다양하다. 대상 부동산에 따라 각각의 수익율이 가지는 의미를 잘 이해하지 않고 투자 매입한 아파트 등이 투자 계산상에 득을 보고 있는지 손해를 보고 있는지를 모르는 채 가격상승만 보고 부동산 투자(투기)를 계속하고 있는 사람을 자주 볼 수 있다.

수익율의 날카로운 통찰력이 성공과 실패를 결정
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현재 국내의 부동산가격은 장기간에 걸쳐 상승 일변도이고 부동산 신화 불패가 지속되고 있다고 해도 과언이 아니다. 만약 거품이 붕괴되어 그 이후 부동산 시장은 수익용 부동산을 중심으로 국내총생산(GDP), 금리, 기업실적, 개인소득, 소비자 물가지수 등과 링크되어 움직임이 되어 갈 것으로 예상된다.

특히, 경제(부동산시장)의 국제화 영향으로 국내의 투자용 부동산 시장도 변화를 가져오게 될 것이다. 다시 말하자면 묻지마 투자에서 보다 부동산 금융상품화가 발전되어 투자용 부동산 시장은 조정에서 회복으로, 성장에서 안정으로 일련의 사이클을 반복하는 순환형의 가격변동이 되어 갈 것으로 예측할 수 있다.

다만 전국적인 도시간 격차, 도시 내에서의 도심과 교외의 입지격차, 물건간의 개별격차의 확대로 인하여 살아남을 수 있는 투자 적격 부동산은 한정되어질 것이다. 이러한 부동산 시장은 매입과 매각의 타이밍을 냉철하게 판별하는 분별력, 즉 수익율의 날카로운 통찰력이 투자의 성공과 실패를 결정 하는 중요 포인트가 될 것이다.

자본환원율을 투자시 어떻게 산정할 것인가?
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부동산 투자(수익성부동산)의 결정적인 요인이 될 수 있는 것은 자본환원율(Cap Rate)을 투자시에 어떻게 산정할 것인가에 달렸다고 볼 수 있다. 자본환원율이란 미래 현금흐름을 할인하여 현재의 실질적 자산의 가치를 파악하기 위하여 사용되는 할인율을 말한다. 다시 말하자면 자본환원율 = 순수익 ÷ 부동산 가격이며, 부동산가격 = 순수익 ÷ 자본환원율이다.

예를 들면 같은 도로에 접하고 서로 인접한 ２동의 수익성 부동산물건이 있다. 토지의 면적이나 형상 등 개별적 조건은 서로 동등하고 각각의 부동산을 Ａ부동산, Ｂ부동산으로, Ａ부동산은 음식점 등으로 구성된 점포형 상가 건물로 다수의 세입자로 형성되었다. Ｂ부동산은 순수 사무실 빌딩이다. 임료 수입으로 얻을 수 있는 순수익을 양쪽 모두 연 1억원이라고 할 때, 양쪽의 부동산을 매입 검토하면, Ａ, Ｂ부동산을 같은 자본환원율로 예를 들어 ５%로 하여 매입 금액을 ２0억원으로 책정하는 투자자는 거의 없을 것이다. 다만 자본환원율
을 고려할 때, 자본환원율이 높은 부동산은 리스크가 높고, 부동산 가치가 낮다. 반면 자본환원율이 낮은 부동산은 리스크가 낮고 부동산 가치는 높다 라고 설명할 수 있다. 그러나 자본환원율이 높으면 고수익성으로 최고의 부동산으로 오해하고 있고 특히 부동산 거품 시에는 투자가가 상당히 착각하고 있다는 점이다.

실례로 검토해보면 Ａ, Ｂ부동산의 자본환원율의 결정 요인을 알기 쉽게 하기 위하여 세입자의 업종과 빌딩의 용도만을 고려하였다.Ａ부동산(점포상가형빌딩)의 세입자 업종은 Ｂ부동산(사무실빌딩)보다 집세 단가는 비싸지만 임료 지불 능력이 경기의 호/불경기의 시황에서는 세입자의 경영 능력에 좌우되어 부동산 소유자에게 있어서는 임료의 현금수입이 안정되지 못하다고 볼 수 있다.

또 세입자의 교체가 빈번하고 빌딩의 관리, 운영에도 어렵고 기대 수익 실현이 변동의 폭이 크기 때문에 일반적으로 볼 때 리스크가 높다. 따라서 리스크 프리미엄을 부가하여 자본환원율 10%로 결정했다고 하면, 1억원(임료수입) ÷ 10% (자본 환원율) = 10억원(부동산가치) 이다. Ｂ부동산(사무실빌딩)의 임료 단가는 Ａ부동산과 비교하면 높지 않다. 다만 임대 시장에서의 범용성이 높고 운영 리스크도 낮다. 따라서 리스크 프리미엄을 Ａ부동산보다 낮게 설정되어 자본환원율을 7%로 결정했다고 하면, 1억원(임료수입) ÷ 7% (자본환원율) = 14억 3000만원(부동산가치) 이다. Ａ, Ｂ부동산을 비교한 결과, Ａ,Ｂ부동산은 같은 순수익에서 볼때 Ａ부동산은 높은 리스크 프리미엄에 따라 자본환원율을 ３% 높게 설정하게 되어, Ｂ부동산보다 4억3000만원 싸게 매입 검토할 수 있다.

이와 같은 실례는 부동산의 용도, 세입자의 업종 등을 종합 고려하여 현시점에서 순수익(임료수입)을 장래도 예측과 크게 변동없이 안정적으로 임료 수입이 지속 가능 여부를 분석하여 자본환원율을 결정하여 매입하는 것이 성공적 투자의 한 방법이 아닐까 한다.

 

송현부 (재)일본부동산연구소 주임연구위원·도시경제학 박사

출처 : 잡동사니

글쓴이 : 아침햇살 원글보기

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