[스크랩] 실전!! 부동산 공동투자

혼자 주택, 상가, 토지, 빌딩 등을 매입하기에는 큰돈이 필요하기 때문에 소액으로 유망한 상품에 투자에 할 수 있고 리스크도 줄일 수 있는 공동투자가 재테크방법으로 인기를 얻고 있다.

공동투자를 시작할 때 실패의 원인인 불화를 최소화하기 위해서는 서로 뜻이 맞는 투자자를 모으는 것이 가장 중요하다. 일정 시간이 흐르면 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 적절한 매도 타이밍을 놓칠 수도 있고, 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있다. 그래서 임대수익 분배방법, 부동산 관리방안, 향후 매도시기, 수익금전산, 관리방법 등 기본적인 사항을 정해 문서화된 내용을 공증해야 한다. 친인척이나 지인들끼리 공동투자를 하더라도 등기부상의 권리를 확실히 해둬야 분쟁의 소지를 막을 수 있다.
또한 공동투자를 하기 전에 투자대상 선정과 투자 기간, 목표 수익률, 등기부상의 지분내용이나 권리·의무 등에 대해 확실히 해둔 후 공동투자를 하는 것이 필수적이다. 투자자가 너무 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않으므로 공동투자의 참여인원도 2~5명 정도로 구성하는 것이 적당하다. 이는 투자자 수가 늘어날수록 분쟁의 소지가 증가할 수 있기 때문이다.
분쟁을 줄일 수 있는 방법 중 한 가지는 사업을 주도적으로 관리할 리더를 둬 권한과 책임을 부여하는 것이다. 혹 등기를 특정 개인 앞으로 할 경우 임의로 처분할 가능성이 있는 만큼 명의는 반드시 공동으로 하는 것이 안전하다.

투자의 활용도를 생각해본다면 2인보다는 4인이 좋으며 10인이 공동투자를 한다고 했을 때 소액으로도 위험요인을 최소화하여 매입할 수 있다. 5천만원씩 2인이 1억원을 투자해서 활용할 수 있는 부동산보다는 1억원씩 10억으로 살 수 있는 부동산이 활용범위도 넓고 시세보다 싼 가격에 건물이나 땅을 살 수 있다. 10억의 자금이 모여지면 활용방법도 다양한데 전철역세권주변의 소형아파트를 10가구를 사서 임대사업을 할 수도 있고 신도시 역세권 이면도로에 중·소형 상가건물을 매입해 리모델링 후 임대수익을 올릴 수 있다. 또 신도시의 외진 곳의 인기 없는 상가건물을 매입해 리노베이션 후 테마를 주어 헬스클럽이나 찜질방 등으로 바꾸어 수익형부동산으로 수입을 올릴 수 있고 쓸모없는 자투리땅을 매입해 골프연습장 등으로 활용할 수 있다. 빌딩에 공동 투자를 하고자 할 때에는 통째로 매입하기 보다는 업무용 공간으로 사무실이나 오피스텔을 호실별로 분양할 것을 권한다. 개별 사무실이나 오피스텔을 분양받을 때에는 분양률을 수시로 확인하고 투자계층도 실수요 위주인지, 가수요가 대부분인지도 구분해야 한다. 오피스텔과 일반 사무용 빌딩은 건물 준공 시까지 적어도 1~2년 정도 시간이 소요되기 때문에 미리 업체 신용도를 알아두어야 할 것이다.

명의는 공동투자를 할 때 확실히 집고 넘어 가야할 부분이다. 공동투자자들 중에서도 대표 1인의 명의로 등기를 할 경우에 나머지 투자자들은 자신에 지분에 대해 공증을 받는 방법이 있지만 이 경우 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없는 한계가 있다. 따라서 등기부상에 기재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해 근저당을 설정하는 것이 바람직하다. 공동투자자들이 공동 명의로 등기를 하는 것은 보다 일반적인 방법이다. 투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능하다. 다만 지분별 등기를 할 경우 일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 할 때 투자자들 간에 분쟁이 발생할 수 있다. 이 같은 분쟁을 보완할 수 있는 방법이 바로‘구분 공동투자’다.
쉽게 설명하자면 3명이 3층짜리 건물에 공동투자 한다면 1층, 2층, 3층을 각각 소유를 하고 등기하는 방식이다. 투자대상은 투자이익을 실현하고 싶은 시점을 고려해서 선택해야 한다. 투자 수익을 당장 실현하는 것을 선호하는 5년 이하의 초보 단기투자자들은 상가가 가장 알맞은 투자처이며 5년 이상을 고려한 중장기 투자자들에게는 재건축 아파트나 토지가 적합하다. 단기간에 수익을 실현할 수는 없지만 향후 재개발이나 토지개발이 이뤄지면 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 장기투자자들의 경우에는 자금여력을 충분히 갖추어 보유세나 대출이자 등의 예비비를 준비해 둬야 한다.

< 출처 : 재테크닷컴 (www.jaetech.com) >

출처 : 옹대ⓢ 좋은 세상

글쓴이 : 옹대 원글보기

메모 :