점포선정시 고려해야할 법규들

 옛부터 아주 바보스러울 정도로 착한 사람을 "법 없이도 살사람"이라 하였다.  그러나 과연 지금 우리사회가 법 없이도 살아가는게 현명한 것인가 의문이 생기는게 나혼자만의 고민이 아닐것이다.  "모르는게 약이다" "아는게 힘이다."라는 속담이 있는데 지금 우리사회는 "모르는게 약"이 아니라 "아는게 힘"이 절실히 필요한 시기이다.  법을 알아야 피해를 예방할 수 있지 모르는게 상책일 수는 없다.

 모든일이 마찬가지이겠지만 창업을 하는데 있어서도  가장 중요한 것이 "아는게 힘"이다.  어느업종을 막론하고 가장 먼저 부닥치는 것이 점포선정 작업일 것이다.   유흥상권,주택가상권, 외식업,서비스업등 상권과 업종의 구분없이 제일먼저 창업시 고려해야 할 작업이 점포 선정 작업이다. 

점포선정시 반드시 확인해야 할 것들이 있는데 알아보면 다음과 같다.

1. 등기부등본

2. 건축물관리대장

3. 창업업종과 관련된 법규(소방법,전기안전법,식품위생법,건축법,국민건강증진법,학교보건법등등)

4. 상가임대차보호법

위와 같은 사항들을 자세히 알아보면

첫째로 , 등기부등본, 건축물관리대장등 공적장부를 확인해야 된다.

 부동산의 소유관계나 압류,근저당권등 채권에 관한 사항을 확인하는게  등기부등본이다. 임대인이 본인이 맞는지 확인여부뿐만 아니라 내가 임차할 건물의 압류나 저당관계를 확인하므로서 현재 또는 향후 발생될 위험이 있는지의 여부를 필히 등기부 등본을 통해서 확인해야 한다.

 건축물관리대장은 건물의 소재·번호·종류·구조·건평, 소유자의 주소·성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부이다.  건축물관리대장에서 확인해야 할 사항은 건물의 용도, 주차장시설,정화조용량등이 있지만 가장 중요한 것은 건물의 용도이다 . 건물의 용도는  영업시설군 ,근린생활시설군,주거업무시설군등 9개군으로 구분되어있고  9개군 밑에는 창고시설,종교시설,공장,숙박시설,운동시설,근린생활시설,의료시설,판매시설,단독주택,공동주택등으로 세분화되어 그용도에 맞게끔 사용하게 되어있다. 음식점을 할 경우 건축물관리대장상 근린생활시설군의 제2종 근린생활시설에서 일반음식점으로 표기되어 있어야 한다.

건물 등기부등본은 존재하나 건축물관리대장이 없는 건물(무허가 건물)도 있을수 있다. 이런경우 음식점이나 pc방등 관할 관청에 허가,등록을 맡아야 하는 업종의 경우 반드시 확인해야 한다. 건축물관리대장이 존재하지 않으면  허가 자체가 안나기 때문이다.

둘째로 ,자기가 창업하려는 업종의 관련 법규들을 숙지해야 한다.

예를들어, pc방을 창업하려면 학교정화구역 관계를 확인해야 한다.  학교보건법상 학교(초,중,고)반경 200미터내를 정화구역이라는 틀로 규정해 그안에서 학생들의 유해업소로 지정된 업종들의 영업을 제한하는 법규가 있기 때문이다. 또한 , 건축법상 용도와 면적제한 규정 ( 2종근린생활시설에서 300제곱미터 미만,300제곱미터이상은 판매시설)이 있기에 건축물 관리대장을 반듯이 확인해야된다.  또한 지하매장의 경우 소방법의 적용규정이 까다로워  비상구와 스프링쿨러시설(면적이 150제곱미터이상인 경우)이 필히 확보되야 한다. 이렇듯 pc방 점포 구하는데 확인 해야하는 관련법이 많이 있기 때문에 관련법규들을 숙지해야한다.

부동산사무소에서는 창업과 관련된 법규들을 대부분 자세히 모르기 때문에 너무 부동산사무소를 의존해서는 안되고  창업전문가 또는 프렌차이즈업체에 의뢰하는 것도 하나의 방법이다.

마지막으로, 상가임대차 보호법의 적용여부 확인이다.  영세상인들을 보호한다는  취지로 상가임대차 보호법을 제정하였지만 실질적으로 그리 혜택을 보는 경우는 적을 것이다. 내가 창업할 점포가 상가임대차보호법의 적용대상에 포함되는지 여부는 임대보증금 및 월세를 환산한 계산법에 따라 적용 되는데  환산보증금 계산법은 월임대료 * 100 + 임대보증금이다.  예를들어 보증금 5000만원에 월세150만원이면 150만원* 100이면 1억5000만원에 보증금 5000만원을 더해  환산보증금은 2억이 된다.

상가임대차보호법의 보호를 받으려면 환산보증금이 서울은 3억원 이하, 수도권과밀억제권역 2억5천만원 이하, 광역시(인천 및 군지역제외) 1억8천만원 이하, 기타지역 1억5천만원 이하 이어야 한다.

환산보증금 3억원 이하를 보증금 3억원 이하로 잘못 알아서 5년간 임차권을 보장받는다고 착각하는 자영업자들도 간혹있는데  이부분을 명확히 알아야한다.